擱置7年的萬科置業(海外),作為萬科在香港的第二個上市平臺,在2019年被“激活”,動作頻頻。
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萬科重整海外業務:資產注入預期下的國際化

  本報記者 張曉玲 實 習 生 林詩苑 深圳報道

  擱置7年的萬科置業(海外),作為萬科在香港的第二個上市平臺,在2019年被“激活”,動作頻頻。

  3月8日,萬科置業(海外)宣布,以11.38億港元收購3宗分別位于倫敦,三藩市和紐約的若干物業的股權或投資工具。

  聯系此前2月,公司任命張旭為董事局主席,闕東武為CEO,萬科似乎有意對海外業務重振旗鼓。不過,在境外房地產投資受限的背景下,萬科海外業務大幅擴張似乎并不現實。

  作為萬科置業(海外)的母公司,萬科集團董事會主席郁亮表示,公司近期的目標是鞏固提升基本盤,在此之后,或許會對海外投資做個梳理,但目前沒有打算。

  重整萬科置業(海外)的動作,看起來更像是萬科在收斂聚焦大棋中的一步。未來,該平臺存萬科融資和注入資產的預期。

  海外業務歸攏?

  公告顯示,萬科置業(海外)分別以4.38億港元、1.74億港元、5.26億港元收購倫敦物業99.95%、三藩市物業45%、紐約物業49%的權益,總代價為11.38億港元。

  具體而言,此次轉讓的具體三宗物業分別為英國Ryder Court,13-17 Bury Street and 12,14 and 16 Ryder Street,St James’s,London,SW1約99.95%實際權益;位于美國加州舊金山657 and 663-667 Mission Street物業的45%實際權益;參與發展位于美國紐約25 Park Row的物業提供所需資金的投資工具49%實際權益控股實體的100%權益。

  萬科置業(海外)此番作為并非心血來潮,早在2月萬科就已開始在人事方面布局。

  2018年年報披露,萬科置業(海外)公布補位人選,空置7年的董事局主席之位終于落定,張旭及闕東武分別獲委任為公司董事會主席及首席執行官;同時,張旭為萬科集團執行副總裁,闕東武為集團副總裁。

  而在以前,萬科置業(海外)在人員配備上似乎不曾用心。2012年9月1日以來,萬科置業海外并未委任主席及首席執行官。據其歷年業績報告顯示,收購前南聯地產截至2011年底雇員數達259名,收購后,萬科置業海外多年來雇員數不超過6名。截至2018年底,萬科置業海外的雇員人數共計3名。

  翻閱萬科置業(海外)近年財報,截至2018年12月31日,萬科置業資產負債率僅為2.13%,連續4年維持在2.5%以下。

  凈利潤方面,2018年度萬科置業海外實現股東凈利潤約為6.77億港元,同比增長了約336.25%。在2017年僅為1.55億港元,同比增長18.32%;2016年凈利潤1.31億元同比下滑18.8%。

  但這種高業績并不能持續維持。業內人士認為,目前萬科置業海外手中的麗晶中心等投資物業,是當年萬科收購上市公司時所得的項目。受業績主要來自麗晶中心為主的租務及物業管理收入影響,未來萬科置業海外或將繼續回到2012至2017年業績不穩狀態。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,此前,類似收購受到政策的影響,尤其是海外投資明顯受到管制,而現在政策稍微有松動,預計萬科會繼續進行收購。

  嚴躍進分析,從萬科當前收購來說,或是海外業務整合的導向,實現更好的資源整合,也有利于萬科的各個業務條線梳理,后續會利好萬科置業(海外)國際戰略的繼續推進。

  國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖則認為,萬科還是想利用好萬科置業這個上市公司平臺,以獲得海外的資產。

  據21世紀經濟報道記者了解,萬科多年前就致力于發展海外業務,四大區域公司和萬科香港均有涉足海外房地投資和開發。此次萬科置業(海外)的收購,或許是萬科將海外業務歸攏至該平臺下的舉措。

  國際化之路

  萬科的國際化業務已布局多年。與國內的布局邏輯一脈相承,選擇都是國際性的一線大城市。據記者查閱,萬科在海外的房地產項目分布于舊金山、紐約、西雅圖、倫敦、新加坡等地。其中,首個項目是一宗位于美國的住宅項目,而后是新加坡、倫敦。

  萬科在海外的投資頗為謹慎,選址要求十分嚴格。在2016年,萬科以1.15億英鎊的價格,從英國Henderson房地產基金手中購買位于倫敦核心區域St James的商業物業Ryder Court,這也就是這次萬科置業海外上市平臺的倫敦物業。

  2017年,萬科在倫敦科技城輻射的Shoreditch寶地,攜手英國知名房地產開發商Galliard Homes打造了一個高品質人居公寓住宅項目——The Stage。2017年底竣工的全球第二大互聯網企業亞馬遜公司的歐洲總部也比鄰The Stage。

  在2016年中期業績會上,萬科透露公司成立了地產資產管理平臺Brightstone,以推進海外地產金融化業務。在英國,公司與一家歐洲地產私募基金成立了聯合開發平臺。

  萬科在香港有兩個上市平臺,即萬科置業(海外)和B轉H的萬科企業。郁亮曾表示,前者是萬科持有的境外子公司,主要發展香港業務;萬科企業是香港上市的萬科股票,不會出現同業競爭的問題。

  過去多年,在物業發展業務中,萬科置業海外在香港也僅拿過TW6項目20%權益;萬科在香港及海外的物業,也多握在萬科置業香港和萬科地產香港手中。

  近期,郁亮對萬科現有業務提出“收斂聚焦、回歸基本盤”的要求。據萬科執行副總裁孫嘉透露,萬科內部已形成多個BG、BU,多業務、發展比較成熟的業務單元叫BG,包括傳統四大區域和物業;還有一些叫BU,相對更集中、更單一,包括印力商業、物流倉儲、海外、滑雪度假等。

  萬科海外業務被歸為BU,意味著其將加快發展。對此,3月13日,萬科方面向21世紀經濟報道表示,海外業務經過多年探索已具備獨立發展的條件,未來將根據自身的發展策略尋找合適的投資機會。

  公告表示,將繼續發展物業投資、物業發展及融資、物業租務及資產管理業務,從而成為重要投資平臺,以為第三方提供資產管理服務。

  “近期的動作顯示,海外包含有母公司萬科集團的資產注入預期,而估值并沒有包含這一塊,這等同于股東免費持有一個期權。期權的價格取決于資產注入的時間和力度。 現在董事會改組了,資產注入也啟動。”香港一投資者表示。

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