深圳的“上天入地”術:工業上樓、交通樞紐入地,向有限土地要高效益

  深圳就像一塊“高產田”,在小小的一塊土地上打出滿滿的糧食。

  2018年,深圳以1996.85平方公里的面積,創造出24221.98億元的地區生產總值,地均GDP高達12.13萬元,高居全國第一。

  可即便作為“高產田”的典型代表,深圳依然屢屢遭遇“無米之炊”的尷尬,缺地一直是深圳發展過程中最大的瓶頸,尤其是產業用地緊張狀況頻現。

  5月底,深圳出臺的產業用地節約集約利用政策《深圳市扶持實體經濟發展促進產業用地節約集約利用的管理規定》,迅速引發各界熱議。

  按照規定,只通過提高88平方公里存量產業用地的容積率,就可為深圳增加1.6億平方米的產業空間,解決產業發展空間緊缺的難題。

  實際上,深圳在產業空間的拓展上頗有創新,從推動“工業上樓”到探索總部企業“聯合競地”,還提出積極開發利用地下空間,打出了一套“上天入地”的組合拳,在極其有限的土地上爭奪空間。

  “以深圳為代表的一線城市,早晚都會經歷這個過程。”深圳綜合開發研究院城市發展與園區經濟規劃研究所主任周軍民對21世紀經濟報道記者表示,深圳之所以在產業空間拓展上下功夫,本質上是為了滿足其產業升級過程中不同類型的產業空間需求。

  產業空間“擴容術”

  擴張的經濟規模與有限的產業空間,是深圳長期以來面臨的現實。

  作為土地稀缺最為嚴重的一線城市,深圳的土地面積僅為上海的三分之一、廣州的四分之一和北京的八分之一,而深圳的經濟規模與產業空間需求卻在40年的發展歷程中不斷飆漲。

  統計數據顯示,深圳市商事主體總量在2018年已經累計高達311.91萬戶,深圳的創業密度早已高居全國第一,每千人擁有商事主體達到249戶左右,對產業空間的需求十分旺盛。

  周軍民向21世紀經濟報道記者回憶,深圳產業空間需求與土地供應矛盾在2015年左右已經非常突出了。

  產業飛速發展,對土地的需求已達到饑渴的地步。2015年,深圳共有200家企業提出了用地訴求,需求面積大約為4平方公里,但深圳的用地供應始終無法跟上。

  亟待擴容的深圳恰恰是在彼時提出了“上天”還是“入地”的思路。

  “上天”即為“工業上樓”,通過全新的產業載體模式盤活存量土地、溢出更多產業發展空間。

  周軍民認為,這實屬深圳的無奈之舉。原來深圳的老舊工業區大多建設在改革開放時期,標準不高,機器或生產線笨重,很多企業只能將廠房選擇在一樓,造成了極大的土地浪費,容積率一直上不去。

  “工業上樓”則是在工業載體上向存量挖掘潛力,大幅提升了存量空間利用效率,企業生產、設計、研發等多個環節不再受制于空間局限。

  “入地”則是探索開發利用地下空間。2018年7月,深圳市規劃國土委起草了《深圳市地下空間開發利用暫行辦法(征求意見稿)》,提出開發利用地下空間,鼓勵對地上地下空間綜合統籌和一體化開發,以此提高城市空間資源利用效率。

  華南城市研究會會長、暨南大學教授胡剛對21世紀經濟報道記者分析,之所以現在提出開發地下空間,與工程技術水平提高有很大關系。當前我國已具備對地下40-200米空間全要素開發的關鍵技術,而地下空間基礎設施投資具有巨大的投資潛力,對拉動GDP和就業作用明顯。

  深圳提出,在前海地下空間開發660萬平方米,相當于20個平安金融中心的面積,建成亞洲最大的交通樞紐交通樞紐。

  “地下交通樞紐一定是未來大城市核心城區的趨勢。”深圳市城市交通規劃設計研究中心城市交通研究院院長邵源對21世紀經濟報道記者分析稱,向地下要空間主要為了空間集約使用,以及減少對城市密集地區的不良影響,把最有價值的地面空間留給上蓋物業和人使用。

  城市進入精致建設階段

  對于產業空間的爭奪,其背后實際上是深圳產業轉型升級的一個信號。

  胡剛拿“工業上樓”舉例稱,深圳能夠探索出“工業上樓”模式的一個關鍵在于,其產業結構已經逐步實現了轉型升級。

  “實現工業上樓的一個條件必須是產業的輕型化。”胡剛對21世紀經濟報道記者分析,當前深圳的產業結構中大多屬于電子信息產業和科技型的制造業,機器設備智能化、輕型化,完全具備了上樓的需求。

  以深圳寶安區全至科技園區為例,在采取“工業上樓”模式初期,吸引120多家科技企業入駐,其中國家級高新技術企業超過10家,有力地倒逼了經濟結構調整和企業轉型升級。

  另外一個模式則是總部企業“聯合上樓”。長久以來,企業往往喜歡競拍土地自建物業,不僅耗資巨大,還極易造成空置浪費甚至是衍生出二房東現象。

  “深圳通過鼓勵企業組成‘聯合體’競買土地,在一定程度上避免了防止產業空間浪費。”周軍民說。

  胡剛表示,類似深圳一樣的一線城市,在選擇修建交通樞紐時往往會預留出地下空間,這符合軌道交通的特點。當前的消費往往與交通緊密結合,例如很多地下交通樞紐都會將負一、二層設置為商業消費區,負三、四層設置為軌道車站,負五、六層設計成停車場。

  在受訪專家看來,無論是選擇向上發展,還是選擇向下發展,都傳遞出一個信號,即深圳的城市建設已經進入到一個嶄新階段。深圳經過40年的發展,已經進入到精致建設階段。

  “城市的產業載體變化與產業轉型升級是相互推動的,深圳產業轉型升級變化帶動深圳產業空間載體的創新,反過來產業空間載體也會成為深圳轉型升級的一個巨大推力。”周軍民說。

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